Nachdem die ursprüngliche auf Einzelhandel ausgerichtete Planung für den Güterbahnhof verworfen und das Gelände als geeigneter Standort für ein neues Stadthaus identifiziert wurde, galt es die neue Nutzungsperspektive in einer planerischen Machbarkeitsstudie hinsichtlich ihrer Umsetzbarkeit zu untersuchen. In der Studie konnten die Rahmenbedingungen geklärt werden, unter denen ein Stadthaus am Standort Güterbahnhof untergebracht und welche ergänzenden Nutzungen installiert werden können. Ausgegangen wurde dabei von einem Flächenbedarf von rd. 16.500 m² Bruttonutzfläche für Verwaltungsnutzungen, resultierend aus dem Bericht der Stadthauskommission (Untersuchung zu einem Stadthausneubau/-umbau) aus dem Jahr 2012.

Damit eine zügige Umsetzung des Konzepts erfolgen kann, wurden für die Erschließungsanlagen und das Stadthaus nur die aktuell der Stadt zur Verfügung stehenden Flächen berücksichtigt. Private Flächen, wie die südlichen Gartenflächen der Hospitalstraße, wurden ergänzend mit in die Entwurfsplanung einbezogen.

Um einen möglichst kompakten Baukörper für das Stadthaus zu erhalten, und um die geforderten Flächen für das Stadthaus unterzubringen, ergeben sich Gebäudehöhen von bis zu 4 Geschossen. Neben der Bewältigung des Stellplatzbedarfs für die zukünftigen Nutzungen im Gebiet sollen im Konzept auch Parkflächen für das Krankenhaus berücksichtigt werden. Der Standort des Stadthauses soll optimal zur Innenstadt gelegen sein und im Stadtraum eine „Adresse“ darstellen.

Auf Grund des Flächenzuschnitts des Güterbahnhofsgeländes ergeben sich für das Stadthaus zwei mögliche Standorte: Einmal im westlichen Bereich angrenzend an den Kreisel und die Klosterstraße (Variante 1) und zum anderen angrenzend an die Cappelstraße im Osten (Variante 2).

In der Variante 1 wird in Ergänzung zum Stadthaus ein Lebensmittelmarkt mit 1.300 m² Verkaufsfläche dargestellt. Der Stellplatzbedarf des Stadthauses wird vollständig in einem Parkhaus mit ca. 280 Stellplätzen abgebildet. Für den Lebensmittelmarkt besteht dann noch die Möglichkeit, 50 oberirdische Stellplätze außerhalb des Parkhauses anzubieten. Mehr Stellplätze für den Lebensmittelmarkt können angeboten werden, wenn z.B. eine Ebene des Parkhauses dem Lebensmittelmarkt zugeordnet wird.

Das Stadthaus soll als markantes Gebäude mit einer zentralen Adresse am Stadteingang (Kreisel) ausgebildet werden. Es ist als 4-geschossiger Baukörper ausgestaltet.

Für die Installation des Stadthauses im östlichen Bereich an der Cappelstraße wurde ebenfalls eine Variante entwickelt. Entlang der Jakob-Koenen-Straße und der Ecke Cappelstraße kann ein kompakter Baukörper mit abgeschlossenen Innenhöfen für ein Stadthaus installiert und über die Cappelstraße erschlossen werden.

Der Nachweis der Stellplätze des Stadthauses erfolgt über ein westlich angrenzendes Parkhaus mit 290 Stellplätzen. Im westlichen Bereich wird im Übergang eine Mischnutzung mit anschließender Wohnnutzung angegliedert. Der Stellplatzbedarf des Krankenhauses und der Besucher des Stadthauses wird über ein 3-geschossiges Parkhaus an der Klosterstraße gedeckt.

Variante 1 der geplanten Erschließung Stadthaus West

Variante 1 „Stadthaus West“


Variante 2 der geplanten Erschließung Stadthaus Ost

Variante 2 „Stadthaus Ost“

Grundsätzlich wurde in der planerischen Machbarkeitsstudie der Nachweis erbracht, dass zusätzlich zum Stadthaus aufgrund des vorhandenen Flächenzuschnittes lediglich die Nutzungen Wohnen und Lebensmittelmarkt untergebracht werden können. Sowohl die Nutzung Stadthaus als auch die Nutzung Lebensmittelmarkt lösen hohe Stellplatzverpflichtungen aus.

Das Güterbahnhofgelände ist vor dem Hintergrund der Lärmemissionen der Bahnstrecke und dem vorliegenden Sanierungszielwert des Bodens deutlich besser für die Nutzungen „Stadthaus“ und „Lebensmittelmarkt“ geeignet als für eine Wohnnutzung. Die Anlage eines Stadthauses im westlichen Stadteingangsbereich wird dabei als idealer Standort für einen Stadthausneubau angesehen. Die fußläufige Erreichbarkeit aus der zentralen Innenstadt ist hier in sehr guter Weise gegeben. Ein Lebensmittelmarkt stärkt die Nahversorgungsfunktion der Altstadt und ergänzt das vorhandene Angebot adäquat.

Ein Stadthaus am Ende der Cappelstraße ohne direkte Anbindung an die Fußgängerzone und ohne städtebaulich attraktive Vorplatzzone stellt demgegenüber keine zentrale Adresse für ein Stadthaus dar. Ein Lebensmittelmarkt kann in Verbindung mit einer östlichen Stadthausvariante auf der geschwungenen Fläche am Kreisel nicht wirtschaftlich untergebracht werden. Zudem wäre die Fläche im Stadteingangsbereich dann durch eine unattraktive Stellplatznutzung gekennzeichnet. Damit würde ein wesentlicher Baustein zur Stärkung der Innenstadt durch eine ausreichende Nahversorgung außer Acht gelassen.

Unter Abwägung der genannten Sachargumente hat der Rat der Stadt Lippstadt am 11.05.2015 in einem Grundsatzbeschluss als Planungsziel beschlossen, dass der westliche Bereich des Güterbahnhofsgeländes als Standort für ein Stadthaus entwickelt werden soll. Im östlichen Bereich sind die Errichtung eines Lebensmittelmarktes mit ergänzender Mischnutzung in den Obergeschossen sowie die Herstellung der notwendigen Stellplatzanlagen vorgesehen.

Es wurde hierfür ein Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 313 „Jakob-Koenen-Straße“ gefasst. Gleichzeitig soll der Flächennutzungsplan mit der 180. Änderung entsprechend geändert werden. Der ursprüngliche Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 128 „Verlängerte Bahnhofstraße“ wurde aufgehoben. Durch diese Bauleitplanung soll die planungsrechtliche Grundlage für die bauliche Nutzung des Güterbahnhofs mit einem Stadthaus und einem Lebensmittelmarkt sowie den Bau der Jakob-Koenen-Straße geschaffen werden. In der weiteren Planung werden die Flächenbedarfe für das Stadthaus und die ergänzenden Nutzungen konkretisiert. Wesentlicher Baustein hierfür ist das Raumprogramm für das neue Stadthaus. Die Ergebnisse bilden dann die Grundlage für den Stadthausneubau und die weiteren Planungen für das Gelände.